accordo amministrativo

[Punti chiave del caso]

Una società di sviluppo ha vinto due lotti, A e B, in un pacchetto. Poiché il complesso commerciale del lotto B era in ritardo, l'Ufficio per le risorse naturali ha calcolato la liquidazione dei danni in base al prezzo totale dei due lotti, pari a 999 milioni di yuan. La società ha rifiutato di accettare la sanzione e riteneva che il completamento del lotto A fosse nei tempi previsti e che il ritardo nel lotto B fosse in parte dovuto ad aggiustamenti della pianificazione governativa, quindi ha presentato domanda di revisione amministrativa.

L'avvocato Ying Ting ha sottolineato che il nocciolo di questo caso è che la supervisione dovrebbe essere basata sul "pacchetto" piuttosto che sul "contratto complessivo". L'agenzia di riconsiderazione alla fine adottò questo punto di vista e stabilì che i lotti A e B erano stati valutati in modo indipendente e costruiti in fasi. Solo il lotto B rappresentava il 20% del prezzo totale e la penalità basata sull'importo totale era ovviamente inappropriata. Allo stesso tempo, le nuove norme dell'agenzia amministrativa hanno causato un ritardo nel rilascio del permesso di costruzione e la responsabilità non dovrebbe essere interamente a carico dell'impresa.

Sotto la spinta dell'agenzia di revisione, l'agenzia amministrativa ha corretto l'errore da sola e l'azienda ha ritirato la domanda, evitando con successo una perdita di quasi un miliardo di yuan. Questo caso evidenzia il ruolo chiave del controllo amministrativo nel proteggere i diritti e gli interessi legittimi delle imprese private e nel correggere comportamenti amministrativi impropri. Fornisce inoltre un riferimento importante per controversie simili sull'esecuzione di contratti fondiari.

Una società di sviluppo era insoddisfatta della riconsiderazione amministrativa dell'ufficio per le risorse naturali e la pianificazione di una certa città nella provincia di Zhejiang sulla riscossione dei danni liquidati: la supervisione e la gestione da parte dell'agenzia amministrativa dell'esecuzione del "Contratto di trasferimento dei diritti di utilizzo dei terreni edilizi di proprietà statale" dovrebbe essere basata su lotti di terreno[Fatti di base]Nel 2017, il richiedente, una società di sviluppo, ha ottenuto i diritti di utilizzo del terreno edificabile di proprietà statale per due lotti A e B di un parco in una città nella provincia di Zhejiang attraverso offerte a pacchetto, e ha poi firmato un "Contratto di trasferimento dei diritti di utilizzo del terreno edificabile di proprietà statale" con l'ex Ufficio del territorio e delle risorse della città (ora Ufficio delle risorse naturali e della pianificazione della città). Il contratto stabilisce chiaramente l'area di trasferimento, l'ubicazione, il prezzo totale di trasferimento, il tempo di inizio e completamento del progetto di costruzione, le condizioni di pianificazione, ecc. rispettivamente dei lotti A e B. Si prevede inoltre la responsabilità per inadempimento contrattuale per ritardato completamento: per ogni giorno di ritardo dovrà essere pagata una penale pari all'1‰ del prezzo totale di cessione del diritto d'uso del suolo. Durante l'esecuzione del contratto, l'ufficio originario dei terreni e delle risorse di una certa città del convenuto determinò che il richiedente aveva completato la costruzione del progetto residenziale sul terreno A come concordato. Tuttavia, a causa delle ragioni del richiedente, il progetto del complesso commerciale sul terreno B non è stato completato nei tempi previsti. Di conseguenza, il convenuto ha emesso una "Decisione di pagare la penale" il 18 aprile 2024, stabilendo che il richiedente era responsabile della violazione del contratto per il completamento ritardato di 689 giorni dei due lotti A e B, e avrebbe dovuto pagare una penale di 999,739 milioni di yuan sulla base del prezzo totale di trasferimento del diritto d'uso del terreno (compresi i lotti A e B). Il richiedente era insoddisfatto della decisione e chiese un riesame amministrativo al Governo Popolare di una certa città per revocare la decisione di pagare la penale.
【Risultato della riconsiderazione】

L'agenzia di controllo amministrativo ha concluso che l'oggetto della controversia era se il ricorrente dovesse assumersi la responsabilità per violazione del contratto e se il calcolo della penale fosse ragionevole. Tenendo udienze, ispezioni in loco dei progetti di costruzione e convocando discussioni collettive sui casi, l'agenzia di riesame amministrativo ritiene che, con riferimento alla pratica di investigazione, identificazione ed elaborazione dei terreni inutilizzati su base parcellare nello smaltimento dei terreni inattivi, anche la supervisione e la gestione dell'esecuzione dei contratti di trasferimento dei diritti di utilizzo dei terreni edificabili di proprietà statale dovrebbero avvenire su base parcellare. In questo caso, il lotto A e il lotto B erano due appezzamenti di terreno indipendenti. Il prezzo di stima è stato determinato separatamente prima del trasferimento. Dopo il trasferimento il progetto è stato sottoposto per fasi all'approvazione della costruzione. L'esecuzione del contratto dovrebbe essere monitorata separatamente per i diversi appezzamenti di terreno. Il prezzo del lotto del progetto del complesso commerciale del lotto B rappresentava solo il 20% del prezzo totale di cessione del contratto, ma il convenuto ha calcolato la penale sulla base del prezzo totale di cessione dei due lotti, il che era ovviamente inadeguato. Inoltre, dopo la firma del "Contratto di trasferimento dei diritti d'uso dei terreni edificabili demaniali", l'amministrazione locale ha richiesto al richiedente di rivedere il piano a causa dell'attuazione delle nuove norme, con conseguente ritardo nell'elaborazione dei permessi di costruzione per il progetto del complesso commerciale nel Blocco B. Il convenuto ha stabilito direttamente che il progetto del complesso commerciale era stato completato in ritardo per ragioni proprie del richiedente, il che era ingiusto. Di conseguenza, l'agenzia di controllo amministrativo ha segnalato al convenuto che c'erano problemi con la decisione in causa, spingendo il convenuto a correggere l'errore da solo. Il richiedente ha ritirato volontariamente la domanda di riesame amministrativo e il riesame amministrativo è stato interrotto.

【Significato tipico】
Supervisionare e gestire l’esecuzione dei contratti di trasferimento dei diritti d’uso dei terreni edificabili di proprietà statale in conformità con le leggi e i regolamenti è uno strumento statutario con cui il governo rafforza il macrocontrollo dei terreni ed è un requisito inevitabile per regolare il comportamento del mercato fondiario e promuovere un uso economico e intensivo del territorio. Le agenzie di revisione amministrativa dovrebbero attuare coscienziosamente la Legge sulla promozione dell’economia privata, garantire che le organizzazioni economiche private abbiano pari utilizzo della terra e di altri fattori di produzione in conformità con la legge e porre fine con risolutezza ai comportamenti che danneggiano i diritti e gli interessi legittimi delle imprese private. In questo caso, l'agenzia di revisione amministrativa ha insistito nel prendere i fatti come base e la legge come criterio e ha stabilito che la supervisione e la gestione dell'esecuzione del "Contratto di trasferimento dei diritti di utilizzo dei terreni edificabili di proprietà statale" dovrebbero essere basati su lotti di terreno. Ha inoltre sottolineato che la decisione della convenuta di far carico alla ricorrente la responsabilità per inadempimento contrattuale era ingiusta e il calcolo dell'importo della penale era ovviamente inappropriato. Correggendo l'equivoco dell'intervistato secondo cui "il trasferimento complessivo equivale a responsabilità complessiva" e incoraggiando l'intervistato a correggere da solo comportamenti impropri di supervisione delle prestazioni, ha evitato perdite economiche di quasi un miliardo di yuan per le imprese private, ha protetto efficacemente i diritti e gli interessi delle imprese nell'uso equo della terra e di altri fattori di produzione in conformità con la legge e ha creato un buon ambiente di sviluppo per le imprese private.