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Come valutare il prezzo del risarcimento per la demolizione della casa
Pagina iniziale >> Aree di business >> Costruzione abusiva
Autore dell'articolo：Gruppo di avvocati Yingting | Ora dell'aggiornamento：2022-11-10 | Tempi di lettura：1320
Con lo sviluppo dell'edilizia urbana nel nostro Paese e il miglioramento degli standard di vita materiale e culturale delle persone, alcune vecchie strutture e funzioni di supporto urbano non soddisfano più le esigenze dello sviluppo dell'urbanizzazione. La trasformazione delle città antiche diventerà sicuramente una questione importante in un certo periodo di tempo. Il governo inevitabilmente promulgherà anche una serie di leggi e regolamenti relativi alla demolizione delle case urbane. Il nuovo "Regolamento sulla gestione della demolizione di case urbane" propone una compensazione monetaria per la demolizione, che rappresenta un grande passo avanti nella trasformazione delle vecchie città nel mio paese ed è anche una misura importante nella riforma della demolizione del mio paese. Tuttavia, come razionalizzano le agenzie di valutazione e i periti la valutazione della demolizione di case? Come risarciscono i demolitori le persone demolite? Questo è un problema che deve essere risolto nei nostri lavori di demolizione della casa.
1. Nella valutazione della demolizione si riscontrano principalmente i seguenti problemi:
1. Problemi con i metodi di valutazione
Allo stato attuale, la maggior parte delle valutazioni di demolizione di immobili urbani utilizzano prezzi di riferimento combinati con coefficienti quali novità, ubicazione e facciata stradale per determinare in modo completo il prezzo di demolizione. Tale modalità di calcolo non è coerente con lo spirito del “Regolamento sulla gestione delle demolizioni di case urbane” e del “Regolamento sulla valutazione degli immobili”. Innanzitutto questo perché il prezzo di una casa è determinato dal mercato. Non è influenzato solo dai fattori tangibili intrinseci della sua fisica stessa, ma anche da molti fattori del mercato. Quest’ultimo è spesso più influente del primo. Ad esempio: i fattori che influenzano l'ambiente circostante gli immobili. Lo stesso immobile si trova nella stessa posizione, ma ciò non significa che l'ambiente circostante sia lo stesso. Ciò è determinato dalle caratteristiche (individualità) dell'immobile. Pertanto non è convincente per noi utilizzare solo il prezzo di riferimento per misurare il prezzo del mercato immobiliare. In secondo luogo, l'origine del termine "prezzo base" non può essere rinvenuta nel "Regolamento sulla valutazione degli immobili", né tantomeno la base e il carattere scientifico del suo calcolo.
2. Problemi nella determinazione del prezzo di riferimento delle case
Il calcolo del prezzo di riferimento delle case viene prima determinato dal governo per identificare l'agenzia di valutazione, quindi l'agenzia effettua il calcolo, quindi il governo collabora con i dipartimenti competenti per confermare i risultati del calcolo. In realtà, si tratta ancora di un comportamento del governo e non è possibile eliminare l’intervento pubblico. Pertanto, il prezzo di riferimento delle abitazioni non è un comportamento di mercato e non può riflettere accuratamente le variazioni dei prezzi delle case sul mercato. Ci sono anche comportamenti del governo e dei suoi dipartimenti che abbassano deliberatamente il prezzo di riferimento.
3. Problemi con i prezzi dei risarcimenti per la demolizione delle case
(1) Il prezzo della compensazione fondiaria non è realmente rispecchiato. L'attuale prezzo di indennizzo per la demolizione di case in alcune città è combinato in un nuovo prezzo di indennizzo per demolizione di case. Il risultato finale può solo riflettere nella massima misura il prezzo statale tangibile intrinseco della casa stessa, ma non può riflettere accuratamente il valore di utilità economica apportato da questa entità immobiliare, per non parlare del prezzo del terreno, un bene immateriale. Naturalmente, questo risultato finale riflette generalmente la conclusione che il prezzo di compensazione è basso. La mancata considerazione di fattori quali il rapporto tra superficie e densità edilizia e l'uso razionale del territorio. Il prezzo di sostituzione del terreno e delle case viene invece combinato come prezzo di riferimento e calcolato in base alla superficie edificabile della casa. Il risultato porterà inevitabilmente al mito che terreni con la stessa qualità, quantità e prezzo abbiano un rapporto di superficie elevato, e terreni con un’elevata densità edificabile abbiano un prezzo fondiario più elevato; (2) I dipartimenti governativi intervengono di più e alcuni governi locali abbassano addirittura prezzi e costi per riflettere i loro risultati politici, frodando le persone, danneggiandole, competendo con le persone per i profitti e danneggiando l'immagine del governo.
4. Problemi nell'identificazione della natura delle case
Poiché le leggi e i regolamenti del mio paese relativi al settore immobiliare sono in ritardo rispetto a quelli di alcune case demolite, è davvero difficile completarli e migliorare le relative procedure. Tuttavia, alcune città enfatizzano ciecamente l'espletamento delle procedure e sono rigide e dogmatiche nel determinare la natura delle case, senza considerare la destinazione effettiva e il valore d'uso. Il risultato finale è una mancanza di rispetto per la storia e l’incapacità di riflettere il fatto oggettivo che l’edilizia abitativa può portare maggiori benefici.
5. Problemi nella determinazione del prezzo degli alloggi di reinsediamento
Come tutti sappiamo, le case di reinsediamento vengono fornite dai demolitori (di solito costruttori), e i loro prezzi dovrebbero essere determinati dai costruttori seguendo il mercato. Anche le case demolite sono a prezzo pieno di mercato? Naturalmente c'è un divario. In primo luogo, ci sono problemi nel determinare il prezzo dell'indennizzo per la demolizione della casa. In secondo luogo, il prezzo delle case di reinsediamento è inferiore a quello delle case demolite (a causa del periodo di sviluppo) e non è allo stesso tempo il prezzo. Ciò porterà inevitabilmente a una mancanza di "giustizia ed equità" tra i prezzi delle case di reinsediamento e i prezzi di compensazione per la demolizione.
6. Problemi esistenti nell'attuazione dell'indennizzo per la demolizione delle case
Naturalmente è giusto e ragionevole valutare innanzitutto la demolizione della casa in base al prezzo di mercato; tuttavia, esiste un serio problema di polarizzazione a due livelli nell'economia dei residenti urbani, in particolare quelli che rientrano nell'ambito della demolizione. Sono gruppi vulnerabili, la maggior parte di loro sono lavoratori licenziati e residenti disoccupati. Alcuni sono costretti a letto a causa di malattie a lungo termine e il loro sostentamento dipende dai loro figli e dai loro figli. I residenti delle comunità circostanti vengono in aiuto. Anche se le loro case sono molto fatiscenti, possono comunque fungere da riparo dal vento e dalla pioggia. Una volta demoliti, questi residenti perderanno la loro produzione stabile e il loro ordine di vita originari. Dopo aver ricevuto il risarcimento per la demolizione, che ruolo avrà per loro questo magro compenso? Non possono permettersi di comprare una piccola casa.
2. Le ragioni principali che causano i problemi di cui sopra
1. Non esiste alcuna distinzione tra governo e impresa
La prima manifestazione è nella determinazione del prezzo di riferimento del risarcimento della demolizione. La principale unità di valutazione del prezzo di riferimento del risarcimento per la demolizione è determinata dal governo e dai dipartimenti competenti, piuttosto che ottenuta attraverso il mercato competitivo delle agenzie di valutazione; il contenuto della valutazione deve essere definito dal governo e dai dipartimenti competenti. Ciò rende il prezzo di riferimento nominalmente il prezzo di mercato, ma in realtà è il prezzo guidato dal governo. In secondo luogo, come si evince dalla conferma dei prezzi dei risarcimenti, alcuni governi e dipartimenti competenti si impegnano in “progetti di immagine” per il bene dei loro risultati politici, abbassando deliberatamente il prezzo dei risarcimenti e riducendo i costi, in modo che possano essere realizzati progetti difficili da realizzare (come una piazza culturale e ricreativa nella contea di Wuhe, provincia di Anhui).
2. Il sistema di mercato non è stato ancora completamente sviluppato ed è ancora in una fase di sviluppo.
Questo perché la monetizzazione della demolizione richiede una grande quantità di dati sulle transazioni del mercato immobiliare. Tuttavia, alcune città hanno piccoli volumi di transazioni immobiliari di vario tipo e non dispongono di tali informazioni sul mercato immobiliare. Inoltre, le informazioni sulle transazioni immobiliari sono ancora molto irregolari e sono ancora nelle mani di alcuni dipartimenti. La situazione non è fluida e il sistema informativo immobiliare non è stato completamente istituito.
3. Lo sviluppo economico dei residenti urbani è ancora molto squilibrato e i due livelli di differenziazione sono gravi.
La maggior parte delle persone demolite appartengono a gruppi svantaggiati. Non possono facilmente vendere le loro case ai demolitori per la demolizione. Anche se il prezzo attuale delle loro case esistenti supera il prezzo attuale, non possono venderle. Ciò è determinato dalla loro sicurezza abitativa più elementare (alloggio).
4. Non esistono norme di attuazione a supporto del "Regolamento sulla gestione della demolizione di case urbane", che comportano varie valutazioni locali di demolizione e misure di compensazione.
Allo stato attuale, la natura del territorio nel nostro paese è diversa. La proprietà dei terreni può essere divisa in proprietà statale e proprietà collettiva, mentre i terreni di proprietà statale possono essere suddivisi in assegnazione e trasferimento. Se non si considera la natura del prezzo di compensazione per la demolizione, il trasferimento dei diritti di utilizzo del terreno nel mio paese si troverà inevitabilmente in una fase difficile da attuare e sarà anche in una fase molto caotica. I diritti di utilizzo del territorio urbano del nostro Paese sono un sistema retribuito di utilizzo a tempo determinato (un sistema chiaramente previsto dalla "Legge sulla gestione del patrimonio immobiliare urbano"). Tuttavia, dopo la scadenza del diritto d’uso del suolo, oltre ad essere rinnovabile, come fa il governo a recuperarlo? I fabbricati fuori terra devono essere recuperati insieme al terreno a titolo gratuito? Oppure va recuperato con un risarcimento? Questi non sono chiaramente stabiliti dalle disposizioni legali, il che influenzerà inevitabilmente la nostra considerazione del suo valore residuo (vale a dire, valore residuo) nella valutazione dei prezzi di compensazione per la demolizione di un immobile, ed è impossibile misurare la diminuzione del suo valore.
3. Suggerimenti
1. Migliorare i documenti giustificativi pertinenti e determinare metodi di valutazione scientifica
Nella determinazione del prezzo di riferimento è opportuno utilizzare come base il "Regolamento per la valutazione degli immobili"; nel determinare la natura d'uso della casa, si dovrebbe tenere pienamente conto dell'uso effettivo e del valore d'uso; in termini di metodi di valutazione, per determinare il percorso tecnico di valutazione dovrebbe essere utilizzato il “Regolamento per la valutazione degli immobili”.
2. Rafforzare la supervisione delle attività di valutazione degli alloggi e creare un eccellente team di valutazione
Le agenzie di valutazione e i valutatori dovrebbero ottenerlo attraverso la concorrenza di mercato, piuttosto che effettuare identificazioni obbligatorie. I dipartimenti governativi dovrebbero cooperare e gestire congiuntamente i risultati. Anche se la conclusione della valutazione della demolizione viene riconosciuta, dovrebbero essere prese in considerazione anche le reali difficoltà dei gruppi svantaggiati. Solo in questo modo è possibile eseguire la demolizione senza intoppi e realizzare progetti di costruzione vantaggiosi per la popolazione e per il Paese.
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