Informazioni legali

Gli attuali prezzi delle case sono ancora elevati e il mercato degli affitti immobiliari sta diventando sempre più attivo poiché sempre più persone si trasferiscono per lavorare, vivere e gestire attività commerciali in altri luoghi. Gli inquilini di Pechino e anche di tutto il paese si sono spaventati dopo aver vissuto una tempesta di aumenti dell'affitto, temendo che un giorno il proprietario proporrà improvvisamente di aumentare l'affitto. Richiedere un aumento dell'affitto è una prova per entrambe le parti, sia a livello mentale che sul contratto di affitto a suo tempo firmato.

La questione se aumentare o meno gli affitti è abbastanza per sconvolgere la gente, ma molti proprietari e inquilini non sanno che sempre più immobili in affitto sono coinvolti in progetti di acquisizione e demolizione di terreni portati avanti in tutto il paese. L'acquisizione e la demolizione dei terreni hanno comportato maggiori sfide per entrambe le parti contraenti.

Negli ultimi giorni, diversi screenshot dei record delle chat di WeChat sono apparsi su varie piattaforme multimediali, provocando ampie discussioni tra gli utenti della rete. Il contenuto dello screenshot riguarda più o meno l'inquilino che crede di affittare da tre anni una casa in affitto che sta per essere demolita e che è un "vero obiettivo di reinsediamento", e quindi richiede al proprietario di dargli la metà dei soldi di demolizione.

Quindi gli inquilini hanno diritto a ricevere un risarcimento per la demolizione delle loro case affittate? L'avvocato di seguito risponderà a questa domanda da due parti: leggi e regolamenti pertinenti e fatti.

Disposizioni legali rilevanti sull'espropriazione di case su terreni demaniali:

Secondo le pertinenti disposizioni del "Regolamento sull'esproprio e il risarcimento delle case su terreni demaniali", se le case di enti o privati su terreni demaniali vengono espropriate per salvaguardare interessi pubblici, dovrebbe essere riconosciuto un equo compenso ai proprietari delle case espropriate (di seguito denominati le persone espropriate).

Inoltre, secondo altre disposizioni pertinenti del Regolamento, l'indennizzo concesso alla persona espropriata dal governo popolare municipale o provinciale che ha preso la decisione di espropriare la casa comprende:

(1) Risarcire il valore delle case espropriate;

(2) Risarcire le persone espropriate con spese di reinsediamento temporanee per il trasferimento e il reinsediamento temporaneo causati dall'esproprio della casa;

(3) Risarcimento delle perdite causate dalla cessazione dell'attività a causa dell'esproprio della casa.

I governi popolari a livello municipale e di contea che prendono la decisione di esproprio dovrebbero fornire determinati sussidi e ricompense alle persone espropriate.

Inoltre, secondo le disposizioni pertinenti del "Regolamento", la persona espropriata può avere due scelte per l'indennità di esproprio, una è la compensazione pecuniaria e l'altra è la compensazione per lo scambio dei diritti di proprietà sulla casa. I governi popolari a livello di città e contea dovrebbero fornire case per lo scambio dei diritti di proprietà alle persone espropriate che scelgono lo scambio dei diritti di proprietà come compensazione, e dovrebbero calcolare il valore delle case espropriate e poi regolare la differenza tra il valore delle case espropriate e il valore delle case utilizzate per lo scambio dei diritti di proprietà.

Se le abitazioni personali vengono espropriate a causa della necessità di ricostruzione in vecchie aree urbane, il governo popolare a livello di città o contea che prende la decisione sull'espropriazione delle case fornirà all'espropriato che sceglie di scambiare i diritti di proprietà della casa nell'area di ricostruzione con una casa nell'area di ricostruzione o in un'area vicina.

Come si può vedere da quanto sopra, la persona espropriata nei Regolamenti si riferisce solitamente al proprietario della casa espropriata e demolita, e gli oggetti dell'indennizzo sono i corrispondenti titolari dei diritti secondo le diverse voci di indennizzo.

Norme rilevanti per la demolizione di case su terreni collettivi:

Oltre alle disposizioni principali della Legge sulla gestione del territorio e ai Regolamenti di attuazione della Legge sulla gestione del territorio, i governi locali hanno anche formulato leggi e regolamenti locali pertinenti per la demolizione di case su terreni collettivi. Di seguito vengono prese come esempio illustrativo le "Misure collettive di gestione della demolizione di alloggi fondiari comunali di Pechino".

Secondo le disposizioni pertinenti delle Misure, l'unità o la persona fisica proprietaria dell'abitazione da espropriare e demolire è chiamata persona espropriata nelle presenti Misure.

Secondo le pertinenti disposizioni delle “Misure”, coloro le cui case sono state espropriate e demolite possono scegliere di ricevere un risarcimento monetario o scegliere come risarcimento lo scambio di diritti di proprietà e il reinsediamento di alloggi. In alcune zone, i siti delle fattorie possono addirittura essere approvati.

Secondo le disposizioni in materia delle "Misure", oltre a prevedere un certo indennizzo e una nuova sistemazione agli espropriati che utilizzano le proprie case nell'azienda agricola per esercitare attività produttive e commerciali e sono titolari di licenze di esercizio industriale e commerciale, l'espropriante dovrebbe anche risarcire adeguatamente le perdite causate dalla cessazione delle attività produttive e commerciali. Tra questi, i governi popolari distrettuali e provinciali formulano gli standard di risarcimento per le perdite economiche delle case che sono state espropriate e demolite; il township (township minoritaria) e i governi popolari delle città formulano gli standard di risarcimento per le perdite economiche delle case che sono state demolite, e i governi township (township minoritaria) e popolari delle città devono presentare domanda ai governi popolari dei distretti e delle contee.

Secondo le disposizioni in materia delle “Misure”, l'espropriante dovrebbe risarcire gli espropriati per le spese di trasloco dovute all'esproprio delle case. La parte espropriante dovrebbe fornire sussidi per il trasferimento alle persone espropriate.

Tra questi, i governi popolari distrettuali e provinciali stipulano sussidi per il trasferimento per l'acquisizione di terreni e la demolizione di case; i governi popolari delle township (township minoritarie) e delle città stabiliscono i sussidi per il trasferimento per l'acquisizione di terreni e la demolizione delle case, e devono essere depositati presso i governi popolari dei distretti e delle contee.

Come si può vedere da quanto sopra, il risarcimento monetario, il risarcimento per il reinsediamento degli alloggi e l'approvazione separata dei siti delle fattorie sono i tre modi principali per compensare e reinsediare i proprietari di case su terreni collettivi espropriati e demoliti.

Per coloro i cui contratti di locazione sono scaduti prima dell'esproprio e della demolizione

Indipendentemente dal fatto che si affitti un edificio residenziale o un edificio commerciale, purché il contratto di locazione sia scaduto prima del periodo di esproprio e trasferimento, l'esproprio e la demolizione non pregiudicheranno i diritti effettivi del locatario, perché il locatario deve solo andarsene e consegnare la casa secondo la data di scadenza specificata nel contratto. Pertanto, una volta scaduto il contratto di locazione, non esiste alcuna legge in materia che consenta al locatario di rivendicare diritti di risarcimento per la demolizione.

Per coloro i cui contratti di locazione non sono scaduti al momento della demolizione e della demolizione

Se il contratto di locazione firmato contiene disposizioni secondo le quali il locatore deve risolvere anticipatamente il contratto di locazione con l'inquilino a causa dell'esproprio e della demolizione della casa, dovranno essere seguite le disposizioni del contratto. Se il contratto firmato non prevede la risoluzione anticipata del contratto di locazione a causa di esproprio e demolizione della casa, il locatario può negoziare con il proprietario per accordarsi. Se le due parti non riescono a raggiungere un accordo nella negoziazione, il locatario può proteggere i propri diritti e interessi legittimi attraverso mezzi legali come il contenzioso.

Se il contratto firmato da entrambe le parti del contratto di locazione non prevede la questione dell'esproprio e della demolizione e l'inquilino rinuncia volontariamente ai relativi diritti di risarcimento, l'affittuario dell'abitazione affittata può esigere dal locatore il pagamento di un indennizzo per le spese di trasloco e i sussidi per il nuovo alloggio;

Per gli inquilini che affittano immobili commerciali, possono anche richiedere al proprietario di pagare i costi di ristrutturazione originariamente investiti, nonché un risarcimento per le perdite causate dalla cessazione delle attività commerciali e un'indennità di trasferimento, ecc. Se il proprietario sceglie un alloggio di reinsediamento come risarcimento per l'inquilino, l'inquilino può firmare nuovamente un contratto di locazione immobiliare con il proprietario dopo che questi ha completato la sostituzione dei diritti di proprietà.

Nascondere il fatto che la casa sta per essere espropriata e demolita e continuare ad affittare la casa dopo che l'acquisizione del terreno è stata approvata e notificata

Secondo le disposizioni pertinenti del diritto contrattuale, l'inquilino che commette frode contrattuale contro il locatore può chiedere a un tribunale o a un istituto arbitrale di modificare o annullare il contratto in conformità con la legge e chiedere al proprietario di risarcire l'inquilino per le perdite risultanti.

In definitiva, in caso di espropriazione e demolizione di una casa in affitto, il locatario non ha il diritto di esigere una quota del risarcimento per la casa demolita. Tuttavia, il locatario può, in base al contratto, esigere dal locatore un corrispettivo indennizzo o un risarcimento per l'impatto sui suoi diritti dell'acquisto del terreno, della demolizione e delle modifiche contrattuali.Pertanto, entrambe le parti del contratto di locazione devono chiarire i termini rilevanti al momento della firma di un contratto di locazione.

Oltre agli affitti di alloggi privati di cui sopra, ci sono anche alloggi pubblici in affitto (alloggi pubblici gestiti direttamente dal governo e alloggi pubblici autogestiti per unità) per ragioni storiche e politiche. L'affittuario, pur non essendo il proprietario della casa, gode in realtà di diritti patrimoniali simili a quelli del proprietario della casa. Quando le case popolari vengono espropriate e demolite, gli inquilini delle case popolari godranno dei diritti della persona espropriata a ricevere un risarcimento e al reinsediamento, così come le corrispondenti opinioni, dichiarazioni, diritti di essere presenti e di partecipare alle udienze, ecc.

In breve, non esiste una legge in materia che consenta all’inquilino di richiedere al proprietario una ripartizione equa del pagamento della demolizione. Al locatario spetta solo il diritto di utilizzo della casa privata affittata in base al rapporto di locazione. Solo nel caso in cui i diritti effettivi siano pregiudicati e violati, il locatario può pretendere dal locatore un risarcimento o un indennizzo in base al contratto di locazione e alle relative disposizioni di legge.

Entrambe le parti del contratto di locazione hanno i propri diritti di fondo. Ricorda di negoziare e risolvere le controversie senza toccare i profitti di entrambe le parti. Se le richieste irragionevoli di una parte toccano i profitti dell'altra parte, i diritti e gli interessi vittime della violazione possono proteggere i propri diritti attraverso canali legali con l'aiuto di un avvocato professionista in demolizioni.