Informazioni legali

Quando servizi pubblici come energia, trasporti, istruzione, assistenza sociale e servizi municipali implementati dal governo devono occupare le case o i terreni dei cittadini, i dipartimenti statali competenti compenseranno di conseguenza i terreni espropriati. Successivamente, diamo un'occhiata al testo completo dei regolamenti sulla compensazione delle demolizioni del Consiglio di Stato. Spero che sarà utile a tutti!

Norme sull'esproprio e sul risarcimento delle case su terreni demaniali

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Capo 1 Disposizioni generali

Articolo 1 La presente normativa è formulata al fine di disciplinare l'attività di esproprio e di compensazione delle case su suolo demaniale, salvaguardare gli interessi pubblici e tutelare i diritti e gli interessi legittimi dei proprietari di case espropriate.

Articolo 2 Per motivi di interesse pubblico, in caso di espropriazione di case di enti o persone su terreni demaniali, ai proprietari delle case espropriate (di seguito denominate le persone espropriate) sarà riconosciuto un equo compenso.

Articolo 3 L'esproprio e il risarcimento della casa seguiranno i principi del processo decisionale democratico, procedure adeguate e risultati aperti.

Articolo 4 I governi popolari a livello municipale e di contea sono responsabili dell'espropriazione degli alloggi e del lavoro di compensazione nelle rispettive regioni amministrative.

Il dipartimento per l'esproprio delle case (di seguito denominato dipartimento per l'esproprio delle case), stabilito dal governo popolare a livello municipale e provinciale, organizzerà e realizzerà il lavoro di esproprio e di compensazione nella propria regione amministrativa.

I dipartimenti competenti dei governi popolari a livello municipale e di contea collaboreranno tra loro in conformità con le disposizioni di questi regolamenti e la divisione delle responsabilità specificata dai governi popolari allo stesso livello per garantire il regolare svolgimento dell'esproprio delle case e del lavoro di compensazione.

Articolo 5 Il dipartimento per l'esproprio delle case può incaricare l'unità di attuazione dell'esproprio delle case di intraprendere il lavoro specifico di esproprio e risarcimento delle case. L'unità di attuazione dell'espropriazione delle abitazioni non avrà scopo di lucro.

Il dipartimento per gli espropri di case è responsabile della supervisione delle azioni di esproprio e di risarcimento effettuate dall'unità di attuazione degli espropri di case nell'ambito dell'incarico e si assume la responsabilità giuridica per le conseguenze delle sue azioni.

Articolo 6 Il governo popolare al livello superiore rafforzerà la supervisione dell'esproprio delle case e il lavoro di compensazione del governo popolare al livello inferiore.

Il dipartimento per l’edilizia abitativa e lo sviluppo urbano-rurale del Consiglio di Stato e il dipartimento per l’edilizia abitativa e lo sviluppo urbano-rurale dei governi popolari delle province, delle regioni autonome e dei comuni direttamente sotto il governo centrale dovrebbero lavorare con i dipartimenti delle finanze, del territorio e delle risorse, dello sviluppo e delle riforme e altri dipartimenti competenti allo stesso livello per rafforzare le linee guida sull’attuazione dell’esproprio e del risarcimento delle case.

Articolo 7 Qualsiasi organizzazione o individuo ha il diritto di denunciare qualsiasi violazione delle disposizioni di queste norme al governo popolare competente, al dipartimento per l'espropriazione delle abitazioni e agli altri dipartimenti competenti. I governi popolari, i dipartimenti per l'esproprio delle abitazioni e gli altri dipartimenti competenti che ricevono la segnalazione dovranno verificare e gestire la segnalazione in modo tempestivo.

Le agenzie di vigilanza dovrebbero rafforzare la supervisione dei governi e dei dipartimenti o delle unità competenti coinvolti nell’esproprio e nel risarcimento delle case e del loro personale.

Capitolo 2 Decisione di espropriazione

Articolo 8 Al fine di proteggere la sicurezza nazionale, promuovere lo sviluppo economico e sociale nazionale e altri interessi pubblici, se si verifica una delle seguenti circostanze ed è realmente necessario espropriare le case, il governo popolare a livello di città o contea prenderà una decisione sull'espropriazione delle case:

(1) Difesa nazionale e necessità diplomatiche;

(2) Le esigenze di energia, trasporti, tutela dell'acqua e altre costruzioni di infrastrutture organizzate e implementate dal governo;

(3) Le esigenze delle imprese pubbliche quali scienza e tecnologia, istruzione, cultura, salute, sport, protezione dell'ambiente e delle risorse, prevenzione e riduzione dei disastri, protezione dei beni culturali, assistenza sociale e servizi pubblici municipali organizzati e implementati dal governo;

(4) La necessità di costruire progetti di alloggi a prezzi accessibili organizzati e implementati dal governo;

(5) La necessità di ricostruire le vecchie aree urbane in aree con una concentrazione di edifici fatiscenti e infrastrutture arretrate, organizzata e realizzata dal governo in conformità con le pertinenti disposizioni della Legge sulla pianificazione urbana e rurale;

(6) Altre esigenze di interesse pubblico previste da leggi e regolamenti amministrativi.

Articolo 9 Conformemente a quanto disposto dall'articolo 8 del presente Regolamento, tutte le attività edilizie che richiedono effettivamente l'esproprio di case devono rispettare il piano nazionale di sviluppo economico e sociale, il piano regolatore generale, la pianificazione urbanistica e rurale e la pianificazione speciale. La costruzione di progetti di edilizia residenziale a prezzi accessibili e la ricostruzione delle vecchie aree urbane dovrebbero essere inclusi nei piani nazionali annuali di sviluppo economico e sociale a livello comunale e provinciale.

Nella formulazione dei piani nazionali di sviluppo economico e sociale, dei piani generali di utilizzo del territorio, dei piani urbani e rurali e dei piani speciali, le opinioni pubbliche devono essere ampiamente sollecitate e dimostrate scientificamente.

Articolo 10 Il dipartimento per l'espropriazione delle abitazioni formulerà un piano di compensazione per l'esproprio e lo sottoporrà ai governi popolari municipali e provinciali.

I governi popolari a livello municipale e provinciale organizzeranno dipartimenti competenti per condurre manifestazioni sui piani di esproprio e di compensazione e pubblicarli per sollecitare l'opinione pubblica. Il termine per la richiesta di pareri non può essere inferiore a 30 giorni.

Articolo 11 I governi popolari a livello municipale e di contea annunceranno tempestivamente la richiesta di pareri e modifiche basate sulle opinioni pubbliche.

Se è necessario espropriare delle case a causa della ricostruzione di vecchi centri urbani e la maggior parte delle persone espropriate ritiene che il piano di compensazione per l'espropriazione non è conforme alle disposizioni di questo Regolamento, il governo popolare a livello di città o contea organizzerà un'udienza alla quale parteciperanno le persone espropriate e i rappresentanti pubblici e modificherà il piano in base ai risultati dell'udienza.

Articolo 12 Prima di prendere una decisione sull'esproprio delle case, il governo popolare a livello municipale o di contea condurrà una valutazione dei rischi per la stabilità sociale in conformità con le normative pertinenti; se la decisione di espropriare la casa coinvolge un gran numero di persone espropriate, sarà discussa e decisa in una riunione dell'esecutivo governativo.

Prima di prendere una decisione sull'esproprio della casa, le spese di risarcimento per l'esproprio dovrebbero essere pagate per intero, depositate in un conto speciale e destinate ad un uso speciale.

Articolo 13 I governi popolari a livello municipale e di contea faranno un avviso tempestivo dopo aver preso la decisione sull'espropriazione delle case. L'annuncio dovrà specificare i piani di compensazione dell'esproprio, il riesame amministrativo, i diritti di contenzioso amministrativo e altre questioni.

I governi popolari a livello municipale e di contea e i dipartimenti per l'esproprio delle case dovrebbero fare un buon lavoro nella pubblicità e nella spiegazione dell'esproprio e del risarcimento delle case.

Se una casa viene espropriata secondo la legge, verranno contestualmente recuperati i diritti d'uso del suolo demaniale.

Articolo 14 Se la persona espropriata non è soddisfatta della decisione di espropriazione della casa presa dal governo popolare a livello di città o contea, può richiedere un riesame amministrativo in conformità con la legge, oppure può intentare una causa amministrativa in conformità con la legge.

Articolo 15 Il dipartimento per gli espropri delle case organizzerà un'indagine e la registrazione della proprietà, dell'ubicazione, dell'uso, dell'area di costruzione, ecc. delle case nell'ambito dell'espropriazione delle case e le persone espropriate dovranno collaborare. I risultati dell'indagine devono essere comunicati alle persone espropriate nell'ambito dell'espropriazione della casa.

Articolo 16 Dopo che l'ambito dell'esproprio della casa è stato determinato, nell'ambito dell'espropriazione della casa non sarà effettuata alcuna nuova costruzione, ampliamento, ricostruzione di case, cambio d'uso della casa, ecc. per aumentare indebitamente le spese di risarcimento; se effettuato in violazione delle norme non sarà riconosciuto alcun compenso.

L'ufficio per l'espropriazione delle abitazioni comunica per iscritto agli uffici competenti i fatti elencati al comma precedente per sospendere le relative procedure. La comunicazione scritta di sospensione delle procedure rilevanti specifica il periodo di sospensione. Il periodo massimo di sospensione non potrà superare 1 anno.

Capitolo 3 Compensazione

Articolo 17 L'indennizzo concesso dal governo popolare a livello di città o contea che prende la decisione di espropriare le case alle persone espropriate comprende:

(1) Risarcimento del valore della casa espropriata;

(2) Indennizzo per il trasferimento e il reinsediamento temporaneo causato dall'espropriazione della casa;

(3) Risarcimento delle perdite causate dalla sospensione della produzione e dell'attività a causa dell'esproprio delle case.

I governi popolari a livello di città e contea formuleranno sussidi e misure di ricompensa per fornire sussidi e ricompense alle persone espropriate.

Articolo 18 Se viene espropriata una residenza personale e la persona espropriata soddisfa le condizioni per la sicurezza dell'alloggio, il governo popolare comunale o provinciale che ha deciso di espropriare la casa darà priorità alla sicurezza dell'alloggio. Misure specifiche saranno formulate dalle province, dalle regioni autonome e dai comuni direttamente dipendenti dal governo centrale.

Articolo 19 L'indennità per il valore delle case espropriate non potrà essere inferiore al prezzo di mercato degli immobili simili delle case espropriate alla data della pubblicazione della decisione di esproprio. Il valore della casa espropriata sarà valutato e determinato da un'agenzia di stima dei prezzi immobiliari con le qualifiche corrispondenti secondo il metodo di valutazione dell'esproprio della casa.

Se avete qualche obiezione riguardo al valore della casa espropriata determinato dalla valutazione, potete chiedere all'agenzia di valutazione dei prezzi immobiliari una revisione della valutazione. In caso di obiezioni al risultato della revisione, è possibile rivolgersi al comitato di esperti per la valutazione dei prezzi immobiliari per la valutazione.

Le modalità di esproprio e di valutazione delle abitazioni saranno formulate dal dipartimento per l'edilizia abitativa e lo sviluppo urbano-rurale del Consiglio di Stato. Durante il processo di formulazione, le opinioni del pubblico devono essere apertamente sollecitate.

Articolo 20 L'agenzia di valutazione dei prezzi immobiliari sarà scelta dagli espropriati mediante trattativa; se la trattativa fallisce, si deciderà con decisione a maggioranza, selezione casuale, ecc. Le misure specifiche saranno formulate dalle province, regioni autonome e comuni direttamente dipendenti dal governo centrale.

Le agenzie di valutazione dei prezzi immobiliari dovrebbero svolgere il lavoro di valutazione dell'esproprio di case in modo indipendente, obiettivo e imparziale e nessuna unità o individuo può interferire.

Articolo 21 L'espropriato può scegliere il compenso monetario o lo scambio dei diritti di proprietà sulla casa.

Se la persona espropriata sceglie di scambiare i diritti di proprietà della casa, il governo popolare a livello di città o contea fornirà la casa per lo scambio dei diritti di proprietà e calcolerà e conteggerà la differenza tra il valore della casa espropriata e il valore della casa utilizzata per lo scambio dei diritti di proprietà con la persona espropriata.

Se le residenze personali vengono espropriate a causa della ricostruzione di vecchie aree urbane e la persona espropriata sceglie di scambiare i diritti di proprietà della casa nell'area di ricostruzione, il governo popolare a livello di città o contea che ha preso la decisione di espropriare la casa fornirà case nell'area di ricostruzione o nelle aree vicine.

Articolo 22 Se il trasferimento avviene a causa dell'esproprio della casa, il dipartimento per gli espropri della casa pagherà le spese di trasloco alla persona espropriata; se i diritti di proprietà della casa vengono scambiati, prima che la casa di scambio dei diritti di proprietà venga consegnata, il dipartimento per gli espropri della casa pagherà tasse di reinsediamento temporanee alla persona espropriata o fornirà alloggi in turnover.

Articolo 23 Il risarcimento per le perdite dovute alla sospensione della produzione e dell'attività a causa dell'espropriazione della casa sarà determinato in base a fattori quali i benefici prima che la casa fosse espropriata, il periodo di sospensione della produzione e dell'attività e altri fattori. Misure specifiche saranno formulate dalle province, dalle regioni autonome e dai comuni direttamente dipendenti dal governo centrale.

Articolo 24 I governi popolari a livello municipale e provinciale e i loro dipartimenti competenti rafforzeranno la supervisione e la gestione delle attività di costruzione in conformità con la legge, e coloro che realizzano costruzioni in violazione della pianificazione urbana e rurale saranno trattati in conformità con la legge.

Prima di prendere una decisione sull'esproprio delle case, i governi popolari a livello di città e contea organizzeranno i dipartimenti competenti per indagare, identificare e trattare gli edifici non registrati nell'ambito dell'esproprio in conformità con la legge. Verranno indennizzati gli edifici temporanei considerati di costruzione legale e che non hanno superato il periodo approvato; Non verrà concesso alcun indennizzo per le costruzioni temporanee ritenute abusive e che abbiano superato il periodo approvato.

Articolo 25 L'ufficio per gli espropri della casa e la persona espropriata stipulano, in conformità con le disposizioni del presente regolamento, un accordo di indennizzo riguardante il metodo di indennizzo, l'importo dell'indennizzo e il periodo di pagamento, l'ubicazione e l'area della casa utilizzata per lo scambio dei diritti di proprietà, le spese di trasferimento, le tasse di reinsediamento temporaneo o il fatturato degli alloggi, le perdite derivanti dalla sospensione della produzione e dell'attività, il periodo di trasferimento, il metodo di transizione e il periodo di transizione, ecc.

Dopo la conclusione dell'accordo di risarcimento, se una delle parti non adempie ai propri obblighi ai sensi dell'accordo di risarcimento, l'altra parte può intentare un'azione legale in conformità alla legge.

Articolo 26 Se il dipartimento per l'espropriazione della casa e la persona espropriata non riescono a raggiungere un accordo di risarcimento entro il periodo contrattuale specificato nel piano di compensazione per l'esproprio, o se il proprietario della casa espropriata non è chiaro, il dipartimento per l'espropriazione della casa deve riferire al governo popolare comunale o provinciale che ha preso la decisione di espropriare la casa in conformità con le disposizioni del presente Regolamento, prendere una decisione di risarcimento in conformità con il piano di compensazione per l'esproprio e fare un annuncio nell'ambito dell'espropriazione della casa.

La decisione sul risarcimento deve essere equa, comprese le questioni relative all'accordo di risarcimento come previsto nel paragrafo 1 dell'articolo 25 del presente Regolamento.

Se la persona espropriata non è soddisfatta della decisione di risarcimento, può richiedere un riesame amministrativo o avviare una causa amministrativa in conformità con la legge.

Articolo 27 Quando si attua l'espropriazione della casa, il risarcimento dovrebbe essere prima pagato e poi trasferito.

Dopo che il governo popolare a livello di città o contea che ha preso la decisione di espropriazione della casa ha concesso un risarcimento alla persona espropriata, la persona espropriata dovrà completare il trasferimento entro il periodo di trasferimento specificato nell'accordo di risarcimento o nella decisione di risarcimento.

Nessuna unità o individuo può utilizzare violenza, minacce o violare le normative per interrompere la fornitura di acqua, riscaldamento, gas, elettricità, accesso stradale o altri mezzi illegali per costringere le persone espropriate a trasferirsi. Alle unità edili è vietato partecipare ad attività di trasferimento.

Articolo 28 Se la persona espropriata non richiede un riesame amministrativo o non avvia una causa amministrativa entro il termine legale e non si muove entro il termine specificato nella decisione di risarcimento, il governo popolare a livello di città o contea che ha preso la decisione di esproprio della casa richiederà al tribunale popolare l'esecuzione forzata in conformità con la legge.

La domanda di esecuzione forzata deve essere accompagnata da documenti quali l'importo del risarcimento, il numero del conto speciale, l'ubicazione e l'area della casa di scambio dei diritti reali e della casa di scambio.

Articolo 29 Il dipartimento per gli espropri della casa istituisce i fascicoli sull'indennizzo per l'esproprio della casa in conformità con la legge e comunica le informazioni sull'indennizzo del nucleo familiare alle persone espropriate nell'ambito dell'espropriazione della casa.

Le agenzie di audit dovrebbero rafforzare la supervisione sulla gestione e sull’utilizzo delle commissioni di compensazione e pubblicare i risultati degli audit.

Capitolo 4 Responsabilità legali

Articolo 30 Se durante i lavori di espropriazione e di compensazione degli alloggi un membro del personale del governo popolare comunale o di contea o del dipartimento per l'espropriazione delle abitazioni non adempie ai compiti previsti dal presente Regolamento, oppure abusa del proprio potere, trascura i propri compiti o commette atti illeciti per profitto personale, il governo popolare superiore o il governo popolare allo stesso livello ordinerà correzioni e notificherà eventuali critiche; in caso di danni sono tenuti al risarcimento a norma di legge; il preposto direttamente responsabile e gli altri soggetti direttamente responsabili sono puniti a norma di legge; se costituisce reato la responsabilità penale è perseguita a norma di legge.

Articolo 31 Se con violenza, minacce o mezzi illegali come l'interruzione dell'approvvigionamento idrico, termico, del gas, dell'energia elettrica e del traffico stradale vengono utilizzati per costringere la persona espropriata a trasferirsi, causando perdite, costui sarà tenuta a risarcire secondo la legge; se il responsabile e le altre persone direttamente responsabili costituiscono un reato, saranno indagati per responsabilità penale a norma di legge; se non costituisce reato, saranno puniti a norma di legge; se ciò costituisce una violazione della gestione della pubblica sicurezza, saranno puniti con le sanzioni previste dalla legge in materia di gestione della pubblica sicurezza.

Articolo 32 Se si ricorre alla violenza, alle minacce o ad altri mezzi per ostacolare l'esproprio della casa e l'opera di risarcimento effettuata in conformità alla legge, e si costituisce reato, la responsabilità penale sarà indagata in conformità alla legge; qualora si costituisca una violazione della gestione della pubblica sicurezza, saranno irrogate le sanzioni relative alla gestione della pubblica sicurezza ai sensi di legge.

Articolo 33 Chiunque si appropria indebitamente, si appropria indebitamente, divide privatamente, trattiene o è inadempiente sulle indennità di esproprio, sarà condannato a rettificare, i relativi fondi saranno recuperati, i guadagni illeciti saranno restituiti entro un termine e le pertinenti unità responsabili saranno informate delle critiche e ammonite; in caso di danni sono tenuti al risarcimento a norma di legge; se il responsabile diretto e le altre persone direttamente responsabili costituiscono un reato, saranno indagati per responsabilità penale a norma di legge; se non costituisce reato, saranno puniti a norma di legge.

Articolo 34 Se un'agenzia di valutazione dei prezzi immobiliari o un perito immobiliare rilascia un rapporto di valutazione falso o con errori gravi, l'autorità emittente gli ordina di apportare correzioni entro un termine e diffida. L'agenzia di valutazione dei prezzi immobiliari sarà multata non meno di 50.000 yuan ma non più di 200.000 yuan, e il perito immobiliare sarà multato non meno di 10.000 yuan ma non più di 30.000 yuan e sarà registrato nella cartella di credito. Se le circostanze sono gravi, il certificato di qualificazione e l'attestato di iscrizione saranno revocati. In caso di perdite, il risarcimento sarà sostenuto in conformità alla legge. Se si costituisce reato la responsabilità penale è perseguita a norma di legge.

Capitolo 5 Disposizioni integrative

Articolo 35 Il presente Regolamento entra in vigore dalla data di promulgazione. Contestualmente sono state abolite le “Norme per la Gestione delle Demolizioni Urbane delle Case” promulgate dal Consiglio di Stato il 13 giugno 2001. I progetti che hanno ottenuto i permessi di demolizione di case in conformità con la legge prima dell'attuazione di queste norme continueranno a seguire le norme originali, ma il governo non darà istruzioni ai dipartimenti competenti di forzare la demolizione.

Avviso sull'emanazione delle “Misure di esproprio e accertamento di abitazioni su terreni demaniali”

Dipartimenti per l'edilizia abitativa e lo sviluppo urbano-rurale di tutte le province e regioni autonome, comitati municipali per l'edilizia abitativa e lo sviluppo urbano-rurale (uffici per l'edilizia abitativa e il territorio), ufficio per l'edilizia del Corpo di produzione e costruzione dello Xinjiang: secondo il "Regolamento sull'esproprio e il risarcimento delle case su terreni demaniali", il nostro Ministero ha formulato le "Misure per l'esproprio e la valutazione delle case su terreni demaniali". Ora ti è stato rilasciato, ti preghiamo di rispettarlo.

Allegato: Provvedimenti di esproprio ed accertamento di abitazioni su terreni demaniali

Ministero dell'edilizia abitativa e dello sviluppo urbano-rurale della Repubblica popolare cinese

3 giugno 2011

Misure di esproprio e accertamento di case su terreni demaniali

Articolo 1 Al fine di regolamentare l'attività di esproprio e di valutazione delle abitazioni sui terreni demaniali e garantire che i risultati dell'esproprio e della valutazione di case siano oggettivi e giusti, le presenti Misure sono formulate in conformità con il "Regolamento in materia di esproprio e di indennizzo di case sui terreni demaniali".

Articolo 2 Le presenti misure si applicano alla valutazione del valore delle case espropriate su terreni demaniali e delle case utilizzate per lo scambio dei diritti di proprietà, al calcolo del prezzo di mercato di immobili simili delle case espropriate, nonché all'esame e alla valutazione dei relativi risultati di valutazione.

Articolo 3 Le agenzie di stima dei prezzi immobiliari, i periti immobiliari e i membri del comitato di esperti per la stima dei prezzi immobiliari (di seguito denominato comitato di esperti per la stima) eseguono in modo indipendente, obiettivo e imparziale la perizia e il lavoro di stima dell'esproprio di case e sono responsabili della stima e dei pareri di stima emessi.

Nessuna unità o individuo può interferire con le attività di valutazione e valutazione dell'esproprio della casa. Coloro che hanno un interesse nei confronti dei soggetti coinvolti nell'esproprio della casa devono ricusarsi.

Articolo 4 L'agenzia di valutazione dei prezzi immobiliari sarà scelta dagli espropriati mediante trattativa entro il termine stabilito; se la trattativa fallisce entro il termine stabilito, il dipartimento per l'espropriazione delle abitazioni organizzerà il voto delle persone espropriate secondo il principio della sottomissione a maggioranza, o adotterà metodi casuali come la lotteria o l'estrazione. Misure specifiche saranno formulate dalle province, dalle regioni autonome e dai comuni direttamente dipendenti dal governo centrale.

Le agenzie di valutazione dei prezzi immobiliari non sono autorizzate a intraprendere attività di esproprio e valutazione di alloggi con mezzi impropri come soddisfare le richieste improprie delle parti espropriatrici, falsa propaganda, tariffe maliziosamente basse, ecc.

Articolo 5 L'esproprio e l'attività di valutazione per lo stesso progetto di esproprio vengono svolti, in linea di principio, da un'agenzia di valutazione dei prezzi immobiliari. Se la portata dell'esproprio immobiliare è ampia, può essere sostenuta congiuntamente da due o più agenzie di valutazione dei prezzi immobiliari.

Se sono responsabili due o più agenzie di valutazione dei prezzi immobiliari, queste dovrebbero negoziare congiuntamente e designare un'agenzia di valutazione dei prezzi immobiliari come unità principale; l'unità principale dovrebbe organizzare le agenzie di valutazione dei prezzi immobiliari pertinenti per comunicare e unificare gli standard sugli oggetti di valutazione, i tempi di valutazione, le connotazioni di valore, la base di valutazione, le ipotesi di valutazione, i principi di valutazione, i percorsi tecnici di valutazione, i metodi di valutazione, la selezione dei parametri importanti, i metodi di determinazione dei risultati della valutazione, ecc.

Articolo 6 Dopo aver selezionato o determinato l'agenzia di valutazione dei prezzi immobiliari, il dipartimento di esproprio immobiliare fungerà generalmente da cliente, emetterà una lettera di incarico di valutazione di esproprio di case all'agenzia di valutazione di prezzi immobiliari e firmerà con essa un contratto di incarico di valutazione di esproprio di case.

Nella lettera di incarico per l'esproprio e la valutazione della casa devono essere indicati il nome del cliente, il nome dell'agenzia di valutazione dei prezzi immobiliari incaricata, lo scopo della valutazione, l'entità degli oggetti di valutazione, i requisiti di valutazione e la data dell'incarico.

Il contratto di affidamento di esproprio e accertamento deve specificare quanto segue:

(1) Informazioni di base sul cliente e sull'agenzia di valutazione dei prezzi immobiliari;

(2) Il perito immobiliare registrato responsabile di questo progetto di valutazione;

(3) Questioni di valutazione di base come lo scopo della valutazione, l'oggetto della valutazione, il momento della valutazione, ecc.;

(4) Informazioni necessarie per la valutazione che il cliente dovrebbe fornire;

(5) I diritti e gli obblighi di entrambe le parti durante il processo di valutazione;

(6) Spese di accertamento e modalità di riscossione;

(7) Tempi e modalità di consegna del rapporto di valutazione;

(8) Responsabilità per inadempimento contrattuale;

(9) Metodi per risolvere le controversie;

(10) Altri aspetti da precisare.

Articolo 7 L'agenzia di valutazione dei prezzi immobiliari affida l'esecuzione del lavoro di valutazione a un numero sufficiente di periti immobiliari registrati, commisurato al carico di lavoro del progetto di valutazione dell'espropriazione di alloggi.

Le agenzie di valutazione dei prezzi immobiliari non possono trasferire o trasferire sotto mentite spoglie l'attività di esproprio e di valutazione delle case affidata.

Articolo 8 Lo scopo della valutazione del valore delle case espropriate dovrebbe essere dichiarato come “fornire una base al dipartimento per gli espropri delle case e alla persona espropriata per determinare il risarcimento per il valore delle case espropriate e per valutare il valore delle case espropriate”.

Lo scopo della valutazione del valore delle case utilizzate per lo scambio dei diritti di proprietà dovrebbe essere dichiarato come “fornire una base al dipartimento per gli espropri delle case e alla persona espropriata per calcolare la differenza tra il valore della casa espropriata e il valore della casa utilizzata per lo scambio dei diritti di proprietà, e per valutare il valore della casa utilizzata per lo scambio dei diritti di proprietà”.

Articolo 9 Prima dell'esproprio e della valutazione delle case, il dipartimento per gli espropri delle case organizzerà le unità competenti per indagare sulla situazione delle case espropriate e chiarire gli oggetti della valutazione. Gli oggetti della valutazione dovrebbero essere completi e oggettivi e non dovrebbero essere consentite omissioni o elementi fittizi.

L'ufficio per gli espropri fornisce all'agenzia di valutazione dei prezzi immobiliari incaricata lo status delle case nell'ambito dell'esproprio, compreso lo status delle case registrate e i risultati dell'identificazione e dell'elaborazione degli edifici non registrati. I risultati dell'indagine devono essere comunicati alle persone espropriate nell'ambito dell'espropriazione della casa.

Per le case registrate, la natura, l'uso e l'area edificabile si basano generalmente sui dati contenuti nel certificato di proprietà della casa e nel libro di registrazione della casa. Se il certificato di proprietà della casa non è coerente con le registrazioni del libro di registrazione della casa, a meno che non vi siano prove che dimostrino che il libro di registrazione della casa è effettivamente sbagliato, prevarrà il libro di registrazione della casa. Gli edifici non registrati saranno valutati in conformità con i risultati dell'identificazione e dell'elaborazione dei governi popolari a livello municipale e di contea.

Articolo 10 Il termine per la valutazione del valore delle case espropriate è il giorno in cui viene annunciata la decisione di espropriare le case.

Il momento temporale per la valutazione del valore dei diritti di proprietà scambiati sulla casa dovrebbe essere coerente con il momento temporale per la valutazione del valore della casa espropriata.

Articolo 11 Il valore della casa espropriata si riferisce all'importo della casa espropriata e dei diritti di utilizzo del terreno all'interno dell'area occupata che vengono volontariamente scambiati al momento della valutazione in una transazione equa tra due parti che hanno familiarità con la situazione in normali condizioni di transazione, ma non tiene conto dell'impatto di fattori come il leasing, l'ipoteca e il sequestro della casa espropriata.

La mancata considerazione dell'impatto dei fattori locativi di cui al paragrafo precedente si riferisce alla valutazione del valore della casa espropriata senza vincoli di locazione; non considerare l'impatto dei fattori ipotecari e di sequestro significa che l'importo dei crediti ipotecari, gli arretrati sui prezzi dei progetti di costruzione e altri pagamenti prioritari legali della casa espropriata non vengono detratti dal valore stimato.

Articolo 12 L'agenzia di valutazione dei prezzi immobiliari farà in modo che i periti immobiliari registrati effettuino ispezioni in loco delle case espropriate, indaghino sulle condizioni delle case espropriate, scattino foto e altro materiale fotografico che rifletta le condizioni interne ed esterne delle case espropriate, effettuino registrazioni delle ispezioni in loco e le conservino correttamente.

La persona espropriata assiste un perito immobiliare registrato nell'effettuare ispezioni in loco delle case espropriate e fornisce o assiste nella raccolta di informazioni e informazioni necessarie per la valutazione del valore delle case espropriate.

Il dipartimento per gli espropri di alloggi, la persona espropriata e il perito immobiliare registrato firmeranno o sigilleranno il verbale dell'ispezione in loco per conferma. Se la persona espropriata rifiuta di firmare o sigillare il verbale di ispezione in loco, il dipartimento di espropriazione delle abitazioni, un perito immobiliare registrato e un terzo disinteressato dovranno testimoniare e le circostanze rilevanti saranno spiegate nel rapporto di stima.

Articolo 13 Un perito immobiliare registrato sceglie uno o più di questi metodi per valutare il valore della casa espropriata dopo aver analizzato l'applicabilità del metodo di mercato, del metodo del reddito, del metodo dei costi, del metodo di sviluppo ipotetico e di altri metodi di valutazione basati sull'oggetto di valutazione e sulle condizioni del mercato immobiliare locale.

Se vi sono transazioni per immobili simili alla casa espropriata, per la valutazione va utilizzato il metodo di mercato; se la casa espropriata o il suo immobile simile presenta vantaggi economici, per la valutazione deve essere utilizzato il metodo del reddito; se la casa espropriata è in costruzione, per la valutazione si dovrà utilizzare il metodo dello sviluppo ipotetico.

Se due o più metodi di valutazione possono essere selezionati contemporaneamente per la valutazione, per la valutazione dovrebbero essere utilizzati più di due metodi di valutazione e i risultati della valutazione dovrebbero essere ragionevolmente determinati dopo aver controllato e confrontato i risultati di calcolo di vari metodi di valutazione.

Articolo 14 La valutazione del valore delle case espropriate terrà conto dell'ubicazione, dell'uso, della struttura edilizia, della novità, della superficie edificabile e della superficie delle case espropriate, dei diritti di uso del suolo e di altri fattori che influiscono sul valore delle case espropriate.

Il valore dell'arredamento interno delle case espropriate, le spese di ricollocazione di macchinari, attrezzature, materiali, ecc., nonché il risarcimento delle perdite dovute alla sospensione della produzione e dell'attività, saranno determinati mediante trattativa tra le parti coinvolte nell'espropriazione; se la trattativa fallisce, può essere incaricata un'agenzia di stima dei prezzi immobiliari per determinare attraverso la valutazione.

Articolo 15 Il valore stimato di una casa per l'esproprio sarà espresso in RMB, con precisione allo yuan più vicino.

Articolo 16 L'agenzia di valutazione dei prezzi immobiliari fornisce i risultati preliminari della valutazione per ciascuna famiglia al dipartimento per l'esproprio di abitazioni in conformità con la lettera di incarico o il contratto di incarico per la valutazione dell'esproprio di case. I risultati preliminari della stima di una divisione dell'economia domestica contengono la composizione dell'oggetto di stima, la sua situazione di base e il valore di stima. L'ufficio per l'espropriazione di alloggi renderà pubblici i risultati della valutazione preliminare di ciascuna famiglia alle persone espropriate nell'ambito dell'espropriazione.

Durante il periodo dell'annuncio pubblico, l'agenzia di valutazione dei prezzi immobiliari fa sì che un perito immobiliare iscritto all'albo fornisca spiegazioni sul posto sui risultati della valutazione preliminare per ciascuna famiglia. Se ci sono errori, l'agenzia di valutazione dei prezzi immobiliari dovrebbe correggerli.

Articolo 17 Dopo la scadenza del periodo di pubblicazione dei risultati della valutazione preliminare per ciascuna famiglia, l'agenzia di valutazione dei prezzi immobiliari trasmette al dipartimento per gli espropri di abitazioni il rapporto di valutazione globale e il rapporto di valutazione delle famiglie delle case espropriate nell'ambito della valutazione affidata. L'ufficio espropri della casa trasmetterà alla persona espropriata il verbale di accertamento del nucleo familiare.

Il rapporto di valutazione globale e il rapporto di valutazione della famiglia devono essere firmati da più di due periti immobiliari registrati responsabili del progetto di valutazione dell'esproprio di alloggi e devono essere timbrati con il sigillo ufficiale dell'agenzia di valutazione dei prezzi immobiliari. Non è consentito utilizzare un sigillo al posto della firma.

Articolo 18 Dopo la conclusione dell'attività di esproprio e valutazione della casa, l'agenzia di valutazione dei prezzi immobiliari deposita e archivia il rapporto di valutazione e il materiale pertinente per la custodia.

Articolo 19 Se la persona espropriata o il dipartimento per l'espropriazione delle abitazioni ha domande sul rapporto di valutazione, l'agenzia di valutazione dei prezzi immobiliari che ha emesso il rapporto di valutazione fornirà loro spiegazioni e spiegazioni.

Articolo 20 Se l'espropriato o l'ufficio per l'espropriazione delle abitazioni ha obiezioni contro i risultati della valutazione, entro 10 giorni dalla data di ricevimento del rapporto di valutazione, dovrà chiedere all'agenzia di valutazione dei prezzi immobiliari una revisione della valutazione.

Per richiedere il riesame, è necessario presentare una domanda scritta di riesame all'agenzia di valutazione dei prezzi immobiliari originaria e devono essere evidenziati i problemi nel rapporto di valutazione.

Articolo 21 L'organismo originario di valutazione dei prezzi immobiliari esamina i risultati della valutazione entro 10 giorni dalla data di ricevimento della domanda scritta di revisione della valutazione. Dopo la revisione, se il risultato della valutazione originale viene modificato, verrà emesso un nuovo rapporto di valutazione; se il risultato della valutazione non è cambiato, il richiedente della revisione e della valutazione sarà informato per iscritto.

Articolo 22 Se l'espropriato o l'ufficio per gli espropri delle case si oppone ai risultati dell'esame dell'agenzia originaria di valutazione dei prezzi immobiliari, entro 10 giorni dalla data di ricevimento dei risultati dell'esame si rivolge al comitato di esperti per la valutazione dell'ubicazione delle case espropriate. Se l'espropriato nutre ancora eccezioni all'indennizzo, si procederà secondo quanto previsto dall'articolo 26 del "Regolamento sull'esproprio e sull'indennizzo delle case su suolo demaniale".

Articolo 23 I dipartimenti per l'edilizia abitativa e lo sviluppo urbano-rurale di tutte le province e regioni autonome e i dipartimenti per la gestione immobiliare delle città circondariate organizzeranno e istituiranno un comitato di esperti di valutazione per valutare i risultati della revisione effettuata dall'agenzia di valutazione dei prezzi immobiliari.

La commissione estimativa è composta da periti immobiliari ed esperti in materia di prezzi, immobili, terreni, urbanistica, diritto, ecc.

Articolo 24 Il comitato di esperti di valutazione seleziona i membri per formare un gruppo di esperti incaricato di valutare i risultati della revisione. Il gruppo di esperti sarà composto da un numero dispari di 3 o più persone, di cui almeno la metà saranno periti immobiliari.

Articolo 25 Il comitato di esperti di valutazione esamina le procedure di valutazione, la base di valutazione, le ipotesi di valutazione, il percorso tecnico di valutazione, la selezione del metodo di valutazione, la selezione dei parametri, il metodo di determinazione del risultato della valutazione e altre questioni tecniche di valutazione della domanda per il rapporto di valutazione entro 10 giorni dalla data di ricevimento della domanda di valutazione ed emette un parere di valutazione scritto.

Dopo la valutazione da parte del comitato di esperti di valutazione, se non ci sono problemi tecnici nel rapporto di valutazione, il rapporto di valutazione deve essere mantenuto; se nel rapporto di stima ci sono problemi tecnici, l'agenzia di stima dei prezzi immobiliari che ha emesso il rapporto di stima corregge l'errore ed emette nuovamente il rapporto di stima.

Articolo 26 Durante il processo di stima e stima dell'esproprio della casa, l'agenzia di stima dei prezzi immobiliari spiegherà le questioni relative alla stima coinvolte nella stima in conformità con i requisiti del comitato di esperti di stima. Se è necessario condurre ispezioni e indagini in loco sulle case espropriate, le unità e gli individui competenti dovrebbero fornire assistenza.

Articolo 27 Se è necessario informarsi sulla proprietà delle case espropriate e delle case utilizzate per lo scambio dei diritti di proprietà e sulle relative informazioni sulle transazioni immobiliari a causa della valutazione dell'esproprio della casa, della valutazione di revisione e del lavoro di valutazione, il dipartimento di gestione immobiliare e altri dipartimenti competenti forniranno assistenza.

Articolo 28 Se durante il processo di esproprio e valutazione della casa l'ufficio per l'esproprio o la persona espropriata non collabora o non fornisce informazioni pertinenti, l'agenzia di valutazione dei prezzi immobiliari spiegherà la situazione nel rapporto di valutazione.

Articolo 29 A meno che il governo non disponga di norme speciali sul prezzo delle case utilizzate per lo scambio dei diritti di proprietà, il valore di mercato delle case utilizzate per lo scambio dei diritti di proprietà sarà determinato mediante stima.

Articolo 30 Per immobili simili alla casa espropriata si intendono i beni immobili uguali o simili alla casa espropriata per ubicazione, destinazione, natura dei diritti, grado, età, scala, struttura edilizia, ecc.

Il prezzo di mercato di un immobile simile alla casa espropriata si riferisce al prezzo medio di transazione di un immobile simile alla casa espropriata al momento della valutazione. Per determinare il prezzo di mercato di immobili simili per le case espropriate, dovrebbero essere eliminati i fattori accidentali e anomali.

Articolo 31 Le spese per l'accertamento e la stima dell'esproprio della casa sono a carico del cliente. Tuttavia, se la valutazione modifica il risultato della valutazione originale, la commissione di valutazione sarà a carico dell'agenzia di valutazione del prezzo immobiliare originale. I costi di rivalutazione saranno a carico dell'agenzia di valutazione dei prezzi immobiliari originaria. La valutazione dell'esproprio della casa e le spese di stima saranno attuate in conformità con gli standard di tariffazione stabiliti dal dipartimento dei prezzi del governo.

Articolo 32 Durante l'attività di esproprio e di valutazione immobiliare, gli atti illeciti delle agenzie di valutazione immobiliare e dei periti immobiliari sono puniti secondo il Regolamento sull'esproprio e la compensazione delle case su terreni demaniali, le Misure di gestione per le agenzie di valutazione immobiliare e le Misure di gestione per i periti immobiliari iscritti all'albo. Chiunque addebiti violazioni alle normative sarà punito dal dipartimento governativo dei prezzi in conformità con la Legge sui prezzi della Repubblica popolare cinese.

Articolo 33 Le presenti Misure entrano in vigore dalla data di promulgazione. I "Pareri guida sulla valutazione delle demolizioni di case urbane" emessi dall'ex Ministero delle Costruzioni il 1° dicembre 2003 sono stati contestualmente aboliti. Tuttavia, i progetti che hanno ottenuto i permessi di demolizione delle case in conformità con la legge prima dell'attuazione dei regolamenti sull'esproprio delle case e sulla compensazione sui terreni demaniali continueranno a seguire i regolamenti originali.