Demolizione aziendale

Con il rapido sviluppo dell'economia del nostro Paese, molte persone hanno aperto fabbriche. L’emergere delle fabbriche non solo rende lo sviluppo economico più completo, ma rende anche la produzione dei prodotti più veloce e più standardizzata. Tuttavia, per sostenere le esigenze politiche, molte fabbriche dovranno affrontare il problema della demolizione, quindi come compensare il governo per l’esproprio degli edifici industriali è diventata una preoccupazione per i proprietari delle fabbriche. L’avvocato in questo articolo te lo spiegherà in dettaglio.

Come risarcire il governo per l'esproprio degli edifici industriali

(1) Indennizzo patrimoniale per demolizione fabbrica

1. Compensazione fondiaria

In qualità di locatario, un'impresa ottiene generalmente i propri locali commerciali tramite leasing. Esistono due tipi di terreni affittati: l'affitto di terreni demaniali e l'affitto di terreni collettivi. La demolizione di un'impresa porterà inevitabilmente alla risoluzione di questo rapporto di locazione, quindi come tutelare gli interessi attesi dell'impresa nel contratto di locazione? Secondo la normativa sulla demolizione, oggetto dell'indennità di demolizione sono gli edifici e gli annessi su terreni demaniali. Le norme sulla demolizione non prevedono disposizioni unificate per il risarcimento dei terreni liberi o puliti. Nelle "Norme di attuazione per la valutazione e la compensazione della demolizione di abitazioni non residenziali presso il sito dell'Expo mondiale di Shanghai 2010 in Cina", viene chiarito che "il prezzo base della compensazione per i diritti di utilizzo del suolo è determinato in conformità con i principi della valutazione del mercato, dell'equilibrio generale e dei prezzi governativi: 1,1-1,3 milioni di yuan/mu nell'area di Pudong e 1,2-1,4 milioni di yuan/mu nell'area di Puxi". Questa è la prima volta che Shanghai chiarisce il metodo di compensazione per i diritti di utilizzo del territorio sotto forma di un documento politico.

Il risarcimento per la demolizione di terreni in altri luoghi viene spesso calcolato insieme al risarcimento per case ed edifici. Esistono numerose situazioni poco chiare e opache che rendono impossibile per i titolari dei diritti ottenere un corrispondente ragionevole risarcimento. Allo stesso tempo, questa è anche un’area che i nostri organi legislativi e amministrativi dovrebbero proteggere quando formulano leggi, regolamenti e documenti politici. Ci auguriamo che i dipartimenti competenti possano prestarvi attenzione.

2. Compensazioni per case ed edifici

L'indennità per le case e gli edifici sarà calcolata in base all'area edificabile censita nel relativo certificato di proprietà. Se per motivi storici è impossibile richiedere il certificato immobiliare e il certificato fondiario, ciò può essere determinato mediante misurazione effettiva. Il valore delle case e degli edifici dovrebbe generalmente essere affidato congiuntamente dai demolitori e dalle persone demolite ad una società di valutazione. La società di valutazione determinerà il valore effettivo delle case e degli edifici sulla base delle norme tecniche di valutazione pertinenti. Se è inferiore allo standard del prezzo unitario di compensazione minimo per la demolizione di case urbane a Shanghai, per il calcolo verrà utilizzato lo standard del prezzo unitario di compensazione minimo. E in conformità con gli standard di compensazione pertinenti di Shanghai, verranno calcolate le spese di compensazione effettive per case ed edifici.

3. Ripristinare l'attrezzatura al nuovo prezzo

Il "Regolamento sulla gestione della demolizione di case urbane" stabilisce che i costi di trasferimento e installazione delle attrezzature dovrebbero essere calcolati in base al prezzo di trasporto delle merci e al prezzo di installazione delle attrezzature stabilito dal governo locale. Le macchine e le attrezzature si dividono in due categorie: una è quella smontabile; l'altro è l'attrezzatura non rimovibile; le perdite causate dal trasferimento di apparecchiature rimovibili possono essere suddivise in tariffe per perdite fisiche e tariffe per perdite funzionali. I costi dei danni fisici includono costi di smontaggio, costi di trasporto, costi di installazione, costi di debug, ecc. I costi di perdita funzionale includono la diminuzione della precisione della macchina causata dal trasferimento e l'aumento dei prodotti scadenti. Per le attrezzature non rimovibili, la demolizione comporterà l'abbandono dell'attrezzatura, pertanto il nuovo prezzo e il prezzo di sostituzione dovrebbero essere combinati per calcolare il prezzo di sostituzione dell'attrezzatura e compensare il proprietario.

Nell'effettiva operazione di demolizione, quando vengono demolite case non residenziali, i costi di trasferimento e installazione dell'attrezzatura vengono calcolati in base all'area di costruzione della casa ufficiale demolita a 25 yuan al metro quadrato; le attrezzature che non possono essere ripristinate all'uso verranno risarcite in base al prezzo di sostituzione dell'attrezzatura.

(2) Indennizzo per spese di demolizione stabilimento

1. Perdite dovute alla sospensione della produzione e dell'attività

L'articolo 33 del "Regolamento per la gestione delle demolizioni di case urbane" prevede che se la demolizione di case non residenziali comporta la sospensione della produzione e dell'attività, il demolitore può prevedere un adeguato indennizzo. Per quanto riguarda lo standard "appropriato", cosa è "appropriato", la sua base di calcolo e il metodo di calcolo, in quali circostanze "può" essere compensato, in quali circostanze "non può" essere compensato, questo regolamento non fornisce disposizioni unificate e altre leggi e regolamenti amministrativi non lo prevedono. Nella pratica legale, gli standard e le basi per il risarcimento sono spesso stabiliti nei documenti politici dei governi locali a livello comunale. Gli standard di compensazione variano da luogo a luogo e anche i metodi di calcolo sono diversi. Questo è un peccato dal punto di vista legislativo. Si spera che gli enti competenti prestino attenzione e adottino norme più chiare e chiare sulle perdite causate dalla sospensione della produzione e delle attività, in modo da promuovere equità e giustizia nel processo di demolizione.

Shanghai ha adottato il metodo del "calcolo basato sulla superficie della casa", che viene calcolato sulla base dello standard di 300-400 yuan al metro quadrato per l'area edificabile delle case urbane demolite e di 150-350 yuan al metro quadrato per le case su terreni collettivi. L'importo specifico è determinato dalle parti coinvolte nella demolizione attraverso la negoziazione. Sebbene questo metodo di calcolo sia semplice, facile da implementare e chiaro, non fa distinzione tra lo stato operativo dell’azienda, le sue operazioni commerciali e l’ubicazione geografica della fabbrica. Anche limitare semplicemente la portata delle perdite derivanti dalla sospensione della produzione e dell’attività a un intervallo di 300-400 yuan è un metodo di calcolo che manca di equità e giustizia. Riteniamo che le perdite dovute alla sospensione della produzione e dell'attività debbano essere valutate e determinate da un'agenzia di valutazione. Solo conducendo valutazioni caso per caso basate sulla natura operativa della società, sulle operazioni commerciali, sulle condizioni operative e sulla redditività possiamo garantire la realizzazione dell'equità.

2. Spese per il trasferimento e l'installazione dell'attrezzatura

Le apparecchiature che possono essere riposizionate devono essere ricollocate e installate in un luogo diverso in base al principio dell'uso continuato e devono continuare a essere messe in uso. I costi di trasferimento e installazione dell'attrezzatura sostenuti di conseguenza sono perdite inevitabili causate dalla demolizione e la parte che effettua la demolizione dovrà risarcirle. Le "Norme di attuazione per la valutazione e il risarcimento della demolizione di case non residenziali presso il sito dell'Expo mondiale di Shanghai 2010 in Cina" chiariscono anche il metodo di compensazione: "Quando le case non residenziali vengono demolite, il demolitore dovrà anche risarcire le persone demolite o i locatari delle case per le seguenti spese: (1) Costi di trasferimento e installazione delle attrezzature calcolati in base al prezzo di trasporto delle merci e al prezzo di installazione delle attrezzature stabilito da questa città." Nello specifico, l'importo del risarcimento per i costi di trasferimento e installazione delle apparecchiature sarà negoziato e determinato dal demolitore, dalla persona da demolire o dal locatario in conformità con il prezzo di trasporto delle merci e il prezzo di installazione delle apparecchiature determinato dal prezzo guida municipale di Shanghai. Se la negoziazione fallisce, puoi anche affidare a una società di valutazione professionale il compito di condurre una valutazione e una determinazione.

3. Spese di compensazione per il reinsediamento dei dipendenti licenziati.

I costi di reinsediamento per i dipendenti licenziati a causa della demolizione non sono specificati in dettaglio nelle leggi, nei regolamenti e nei documenti politici e sono elementi che le parti coinvolte nella demolizione negoziano tra loro. Se la demolizione comporta il licenziamento dei dipendenti, il risarcimento dovrebbe essere previsto in base agli specifici contratti di lavoro con i dipendenti e alle pertinenti disposizioni del diritto del lavoro.

(3) Spese di incentivazione in base alle politiche di demolizione

Nel processo di demolizione, al fine di accelerare il progresso della demolizione, i demolitori spesso utilizzano incentivi di ricollocazione tempestivi per incoraggiare le persone demolite e i locatari a firmare l'accordo di compensazione per il reinsediamento della demolizione il prima possibile e ad uscire dall'ambito della demolizione. L'importo della tariffa di incentivo sarà determinato dal demolitore in base alla demolizione effettiva, oppure può essere determinato tramite negoziazione tra il demolitore, la persona da demolire e l'effettivo locatario. Si precisa che in caso di separazione tra proprietario e utilizzatore dell'opificio demolito, la tariffa incentivante dovrebbe essere corrisposta al locatario che effettivamente utilizza l'opificio demolito. Ciò è stato stabilito nei documenti politici e rappresenta un approccio ragionevole.

Nella nostra vita reale, se il proprietario della fabbrica affronta l'espropriazione della fabbrica, allora il terreno, le case, gli edifici, la sostituzione delle attrezzature, così come la chiusura della fabbrica, il trasferimento e l'installazione delle attrezzature, ecc. diventeranno tutti il contenuto del risarcimento del governo per l'espropriazione della fabbrica. Pertanto, se il governo espropria le fabbriche, i proprietari delle fabbriche dovrebbero fornire supporto per la costruzione del governo e dovremmo anche utilizzare le conoscenze legali pertinenti per ottenere un risarcimento legale.